Contratos Built to Suit: novos desafios do mercado imobiliário brasileiro

Resumo

Diante do crescimento populacional, êxodo rural e desenvolvimento econômico, o maior problema do mercado imobiliário nos grandes centros brasileiros passa a ser a falta de capacidade para lidar com a expansão desordenada da área urbana, de ordem grandemente acelerada. Assim, a reflexão sobre novos tipos de contratos imobiliários, como Built to Suit (BTS) se faz necessária a fim de auxiliar e ampliar as possibilidades de utilização da propriedade nos dias atuais. O desenvolvimento de empreendimentos industriais e comerciais em processo de Built to Suit é um assunto relativamente novo no Brasil, porém, largamente difundido no exterior desde a década de 1950, principalmente nos Estados Unidos e na Europa. Surgiu da necessidade das grandes companhias de se instalar em um imóvel que pudesse observar as especificidades de suas atividades empresariais. Diante da dificuldade em encontrar um imóvel que atendesse seus objetivos econômicos no mercado locatício, as empresas acabavam por imobilizar seu capital na aquisição do terreno e na construção da nova unidade. Assim, ao invés de investir esse montante em seu próprio negócio, acabavam imobilizando seu capital nessa operação, que não faz parte do seu core business. Com o advento dessa demanda, surgiram investidores do mercado imobiliário a fim de atender essa necessidade, evitando a imobilização de capital. No Brasil, nos anos 1990, em decorrência da integração mundial dos mercados e crescimento de nossa economia, o país se tornou polo atrativo para as sociedades transnacionais, que trouxeram seus modelos contratuais, dentre eles, o Built to Suit. Contudo, até então o marco regulatório da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) era insuficiente para garantir segurança jurídica aos investidores, sendo, em alguns pontos, até mesmo incompatível com os modelos de operação BTS.O marco importante para o contrato BTS no Brasil foi a inclusão do art. 54-A na Lei do Inquilinato, pela Lei 12.744 de 19 de dezembro de 2012, como um esforço do legislador em conferir segurança jurídica e preservar a autonomia privada nos contratos de "construção ajustada" (Built to Suit), consagrando as condições livremente pactuadas entre as partes frente ao dirigismo legal vigente. Como as disposições procedimentais passaram a ser guiadas pela Lei do Inquilinato, somadas à expressa menção do legislador ao tratar do BTS, como modalidade de locação, infelizmente, não impediu a perpetuação de grande parte das controvérsias, razão pela qual o presente estudo visa a trazer elementos de reflexão sobre a adequação da técnica legislativa em inserir o Built to Suit no sistema da Lei do Inquilinato, vez que esta lei é teleológica e axiologicamente voltada para a proteção de interesses diversos daqueles do contrato em análise, visto que o BTS não se trata de uma locação comum. Interessa a este trabalho fazer um panorama do entendimento doutrinário atual, ainda que escasso, quanto aos contratos Built to Suit no mercado imobiliário brasileiro, sem perder de vista a evolução da jurisprudência nos últimos anos, as construções jurídicas desenvolvidas e já consolidadas, bem como os projetos de lei e medidas provisórias mais recentes. Por fim, esclarecer a adoção de diferentes configurações de obrigações, deveres e responsabilidades das partes, bem como a própria interação do BTS com diferentes contratos aos quais estiver relacionado, como operações de securitização de créditos imobiliários e cessões de Direito de Superfície, relevantes no cenário de coligação negocial. Ademais, para ilustrar o estudo, analisamos casos de aplicação do contrato BTS no mercado imobiliário atual, como a reforma do estádio do Palmeiras (Palestra Itália) para transformá-lo numa majestosa área multiuso de jogos de futebol e shows, a arena Allianz Parque.