Competição por terras urbanas entre mercados formal e informal: a economia da remoção de favelas

Resumo

A rápida urbanização de países emergentes suscita aprofundamentos sobre a crescente interação entre habitação formal e informal e a alocação de espaços para cada uma delas. Com a expansão das cidades rumo às periferias e seu adensamento nessas áreas, as fronteiras desses dois mercados se aproximam cada vez mais, resultando em crescente disputa pelos terrenos remanescentes e na valorização de ativos imobiliários tanto formais quanto informais. No caso destes, a competição pode culminar em conflitos e soluções alternativas à legalidade, por vezes violentas, na medida em que os direitos de propriedade sobre esse tipo de terreno sejam incertos e fracamente garantidos pelo Estado. Tais conflitos, embora estudados quando localizados em áreas rurais, ainda se encontram relativamente inexplorados pela literatura econômica em ambientes urbanos. Neste âmbito, este projeto pretende discutir mais a fundo como a carência na proteção legal aos moradores informais pode intensificar a disputa por terras, motivada pelo valor dos imóveis, e contribuir para a eclosão mais frequente de conflitos entre os agentes econômicos interessados, podendo culminar em confrontos entre policiais e moradores e, inclusive, incêndios destinados a acelerar a solução para algum dos lados. Especificamente, o objetivo é testar empiricamente a existência de relação entre valorização de imóveis formais e remoções conflituosas de favelas vizinhas, explorando como essa interação pode ser exacerbada pela incerteza em relação à posse da terra gerada pelo judiciário e pelos planejadores urbanos. Tal insegurança pode advir, em princípio, da morosidade nos julgamentos de usucapião e reintegração de posse, de decisões opostas do judiciário em casos parecidos e da elaboração de projetos de zoneamento incompatíveis com a realidade das ocupações atuais. Essencialmente, quanto mais inseguros os agentes estiverem sobre quem ganhará a posse de um terreno - sejam donos de terra, governo ou posseiros -, maior a probabilidade de ocorrência de um conflito. Neste contexto, a estratégia empírica envolve, primeiro, testar a existência de relação entre preços de imóveis formais e conflitos em terras informais em suas redondezas. Depois, verificar como a velocidade ou a tendência ideológica do judiciário pode modificar essa interação. Finalmente, verificar se mudanças em zoneamento provocam alterações no efeito do preço de imóveis formais em conflitos. Do ponto de vista teórico, pretende-se elaborar um modelo econômico para fazer simulações de políticas públicas com dois objetivos: primeiro, compreender como uma maior eficiência e segurança do judiciário poderia afetar a ocorrência de conflitos por terras urbanas; segundo, esclarecer o possível trade-off entre estimular o adensamento da cidade formal nas periferias, onde a terra é mais barata e o potencial de lucro com construção é maior, e evitar conflitos com moradores informais, cujos custos envolvem destruição de ativos imobiliários, de laços comunitários e gastos com programas governamentais de auxílio às famílias afetadas. (AU)