Aluguel como modalidade de atendimento habitacional para famílias de baixa renda: locação social, programa de vouchers e habitação de aluguel controlado em Nova York

Resumo

O Estágio de Pesquisa no Exterior será realizado no Urban Democracy Lab da New York University, sob tutela do Professor Gianpaolo Baiocchi entre os meses de julho a setembro de 2018 (três meses), como complemento à pesquisa de pós-doutorado em desenvolvimento, financiada pela Fapesp. Durante o estágio propõe-se pesquisar as políticas de aluguel inseridas na política habitacional americana, especificamente na cidade de Nova York: as Public Housings, ou chamados projects, que são os imóveis públicos para locação social; o Housing Choice Voucher Program, que é um benefício oferecido pelo governo federal para que a população alugue imóveis no mercado privado; e o Rent-Controlled Housing, que é o controle de aluguéis em determinadas regiões da cidade que garante preços acessíveis em áreas bem localizadas. Estudar o exemplo americano pode nos ajudar a compreender as possibilidades e limitações a serem enfrentadas na replicabilidade destas políticas no Brasil, já que as ofertas de atendimento habitacional aqui ainda estão quase que unicamente voltadas à oferta da propriedade privada, e as famílias mais vulneráveis não conseguem acessar os financiamentos ou, quando conseguem, são expostas às dinâmicas do mercado e da valorização imobiliária e são incapazes de arcar com o custo da nova moradia ou cooptadas a vender as unidades para famílias com maior capacidade de pagamento. A pesquisa de pós-doutorado junto aos inquéritos civis ajuizados no Ministério Público têm mostrado claramente este cenário onde uma população altamente marginalizada está sendo conduzida para ocupar imóveis financiados em áreas de alto poder de valorização e produzidos via parcerias público-privadas, que restringem o acesso aos mais pobres. A experiência da locação social em São Paulo, aos moldes do public housing americano, apresenta grande potencialidade ao ofertar habitação de acordo com a capacidade de pagamento das famílias e não deixar o imóvel vulnerável às leis de mercado. O programa, contudo, enfrenta desafios para sua aplicação no Brasil. Foram implementados apenas seis empreendimentos no modelo desde 2002. Mas depois de muitos anos sem novos investimentos no programa, a locação social tem sido apresentada pelo poder público como possibilidade de ser implementada através de parcerias público-privadas, porém com benefícios limitados para os mais pobres. Já o controle de aluguéis, presente na cidade de Nova York, é uma prática inexistente no Brasil, em função da desastrosa experiência do congelamento de aluguéis da década de 1940 bem como devido à forte influência que o mercado imobiliário exerce sobre o desenvolvimento da política urbana brasileira. O mercado habitacional privado enfrenta um contínuo processo de valorização imobiliária que tem colocado em risco a segurança da posse dos locatários, sobretudo nos casos de áreas com incidência de projetos de reabilitação urbana ou de implementação de infraestrutura de transportes, e que são fortalecidas pela conjuntura política e econômica. A valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao período pós-crise imobiliária americana de 2008, quando o Brasil entrou em um período de prosperidade econômica. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%, segundo levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais. A fim de buscar a possibilidade de uma expansão e qualificação da política habitacional brasileira, que é baseada unicamente na casa própria, objetiva-se compreender os alcances e limitação da política americana para o aluguel e as possibilidades de aplicabilidade do modelo, levando-se em conta as diferenças na estrutura do sistema político e das divergências socioeconômicas de ambos os países.