Política habitacional, construção civil e mercado imobiliário no Brasil contemporâneo

Resumo

A produção das cidades no Brasil se alterou profundamente neste início de século XXI. A constituição de uma forma inédita de empresariamento da produção da habitação, que articula Estado, empresas construtoras e capital financeiro, coloca a necessidade de se compreender os vínculos atualmente presentes entre produção imobiliária, setor da construção civil, política habitacional e financeirização. Num período de cinco anos, sobretudo entre 2006 e 2010, grandes empresas construtoras e incorporadoras passaram a produzir habitação para as camadas de baixa renda da população e imprimiram um ritmo acelerado na verticalização e no espraiamento dos tecidos urbanos. Trata-se, especialmente, do segmento econômico do mercado imobiliário, que oferta imóveis com valores inferiores a 100 mil dólares, e que se beneficiou duplamente ao conseguir acessar tanto as fontes de recursos tradicionalmente destinadas à habitação de interesse social quanto aquelas destinadas à habitação de mercado, sobretudo via capital financeiro. Há, portanto, uma fronteira de indistinção, que se estabelece empiricamente, entre a produção pública e a produção privada de moradias, aqui considerada como a "habitação social de mercado".A partir do momento em que uma determinada empresa que produz habitação passa a ser, ao mesmo tempo, proprietária de terras, incorporadora, construtora, banco, vendedora de ações no mercado de capitais e correspondente do governo na intermediação do financiamento ao consumidor, a própria lógica de estruturação do mercado se altera. Consequentemente, as formas de produção da habitação e os produtos imobiliários também se transformam. Nesse sentido, este Projeto busca contribuir para a compreensão dessas novas dinâmicas da estrutura de provisão e de produção da habitação no Brasil contemporâneo. Envolve, portanto, as dimensões relacionadas à elaboração das políticas públicas, que definem os recursos financeiros destinados à população de mais baixa renda; à influência do mercado financeiro, tendo em vista o capital investido em diversas grandes empresas da construção; à estrutura de provisão da habitação, centrando-se nas relações entre seus agentes e nas possibilidades de inovação nessa cadeia de produção; e à configuração dos produtos imobiliários resultantes. São raras as abordagens, no Brasil, que procuram estabelecer as relações entre os agentes vinculados às atividades de projeto e de construção; de produção industrial e aos serviços de gestão e manutenção das edificações construídas; e entre eles e os agentes institucionais - mais difíceis ainda, abordagens que vinculam tais atores à questão urbana. Nesse sentido, o desafio científico colocado a este Projeto diz respeito à formulação de um estatuto teórico sobre a provisão e a produção de moradia, que identifique e analise suas formas de produção e de circulação presentes hoje no Brasil - bem como em outros contextos latino-americanos. Já o desafio tecnológico está relacionado com a tentativa de analisar as relações efetivas entre esses agentes e de mapear as dinâmicas de inovação presentes nas principais atividades relacionadas à construção e à manutenção de empreendimentos habitacionais. Ambos os desafios serão alcançados por meio de uma abordagem qualitativa de pesquisa que envolve duas iniciativas. A primeira concentra-se na pesquisa de campo em canteiros de obras de grandes empresas construtoras, vinculadas, de certo modo, a programas habitacionais. Nesse campo, importa conhecer a aspectos relacionados às inovações tecnológicas e aos sistemas de gestão e de controle do trabalho no canteiro de obras. A segunda iniciativa diz respeito à pesquisa qualitativa a ser desenvolvida nessas grandes empresas construtoras, procurando mapear as relações entre elas e outros agentes produtivos e institucionais; e as características de seus produtos imobiliários, na perspectiva de se analisar não apenas o empresariamento da produção da habitação, mas também da produção da cidade. (AU)