O novo valor dos territórios urbanos: os papéis concorrentes das autoridades locais, dos avaliadores de imóveis públicos e dos consultores imobiliários

Resumo

Esta pesquisa se baseia na observação, teoricamente fundamentada, da "dupla colonização por números" vivenciada pelas organizações durante o século passado: primeiro, foi a contábil e, depois, vieram as avaliações financeiras. Para aplicar essa matriz analítica aos contextos urbanos, nosso principal objetivo é analisar a instrumentação que organiza e regula a relação entre os órgãos públicos e privados de avaliação imobiliária (avaliadores de terras públicas, prefeituras e consultores imobiliários), bem como as materialidades urbanas (edifícios e cidades) resultantes da adoção dessas avaliações financeiras. Além de identificar as práticas e os instrumentos de avaliação utilizados para estabelecer os preços dos ativos imobiliários, procuramos identificar como as autoridades locais planejam, implementam e vendem seus programas de desenvolvimento urbano, especialmente relacionados à atratividade territorial, aos investidores financeiros. Adotamos uma abordagem qualitativa de pesquisa, utilizando três estratégias metodológicas fundamentais em uma perspectiva de comparação internacional multiescalar (Brasil e França/Lyon e Ribeirão Preto): pesquisa de campo em empresas de consultoria imobiliária e autoridades locais; pesquisa documental sobre os programas e legislações relacionados à avaliação de imóveis e ao planejamento de regiões metropolitanas e análise de bases de dados secundários sobre o mercado imobiliário e censos demográficos. A relevância científica desta pesquisa reside no desenvolvimento de uma perspectiva crítica sobre as práticas e instrumentos dos agentes que planejam, administram e produzem o espaço urbano. Essa perspectiva permite compreender as contradições e as resistências das fronteiras das finanças na construção das cidades e, ao mesmo tempo, refletir sobre as políticas públicas urbanas. Nesse sentido, ao recuperar o marco teórico da colonização das atividades não financeiras por instrumentos de avaliação financeira (Chiapello, 2015), esta pesquisa busca trazer um novo olhar sobre o tema da financeirização urbana, que estrutura vários debates internacionais nos estudos urbanos. Em especial, no Brasil, o forte crescimento das atividades imobiliárias, promovido tanto pela abertura de capital de grandes incorporadoras quanto pela política habitacional e outros mecanismos institucionais de estímulo ao setor, alimentou um campo acadêmico nos últimos tempos. Na França durante os anos 2000, também houve um programa de pesquisa sobre a financeirização das cidades. Os agentes privados que tiveram prioridade nos estudos brasileiros foram as incorporadoras de capital aberto. Nos estudos franceses, além das incorporadoras, foram colocados em primeiro plano, os investidores institucionais e gestores de ativos. No entanto, no contexto do avanço das finanças no setor, diversos agentes econômicos, inseridos em redes internacionais de negócios, fazem parte do processo de ancoragem do capital no território. Um desses agentes, que será tratado nesta pesquisa, são as consultorias imobiliárias, que fazem do produto imobiliário uma mercadoria suficientemente legível para ser avaliada como um investimento financeiro em várias partes do mundo simultaneamente, bem como constroem indicadores para tornar as cidades e os projetos urbanos comparáveis entre si. Mais uma vez, as métricas financeiras assumiram posições estratégicas nas organizações, sejam empresas ou instituições públicas. Nesse sentido, esta pesquisa também pretende contribuir para o debate sobre as políticas urbanas, ao analisar o papel de instituições metropolitanas dedicadas ao desenvolvimento local (como é o caso de Lyon) frente à financeirização urbana internacional. (AU)